Grundschuld? – Was jeder wissen sollte.

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Ich weiß, ich weiche mit folgendem Beitrag vom Thema Versicherungen und ihrem Regulierungsverhalten ab. Haus- und Grundstücksbesitzer, die eine Grundschuld als Sicherung zugunsten der finazierenden Bank eingetragen haben, sollten sich jedoch die Zeit zum Lesen nehmen. 

Folgende Mail befand sich am Freitag in unserem Postfach (der Autor ist mir leider nicht bekannt):

(Leider fehlte zwischendurch ein Stück vom Text. Diesen habe ich nunmehr vervollständigt und blau dargestellt. Gleichzeitig möchte ich an dieser Stelle noch auf den Link:    http://itc.napier.ac.uk/e-Petition/Bundestag/view_petition.asp?PetitionID=577  verweisen, damit sich alle an der Petition beteiligen können.) Am Besten noch einmal lesen.

Verkaufte Kredite

Mit welchen Machenschaften Immobilieneigentümer

geschädigt werden

BR, Dienstag, 20. November 2007

http://www.daserste.de/plusminus/beitrag_dyn~uid,1ew1advn43bucfl8~cm.asp

Schuldenaufkäufer können ganz legal mehr als den eigentlichen Darlehenswert von Bankkunden verlangen, auch wenn diese immer ihre Raten bezahlt haben. Denn beim Darlehensverkauf ist die ursprünglich als Sicherheit für die Bank eingeräumte Grundschuld nicht mehr an das Darlehen gebunden und kann getrennt verwertet werden. Da sie während der gesamten Laufzeit des Darlehens in voller Höhe besteht, betreiben Investoren oftmals  Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in Höhe der Grundschuld und nicht in Höhe des Darlehens abzüglich Zins und Tilgung zum Zeitpunkt des Verkaufs. Obendrein können Investoren nach geltendem Recht drei Jahre rückwirkend 18 Prozent auf die Grundschuld von Bankkunden einfordern.

Nach Aussage des Berliner Finanzrechtsexperten Prof. Hans-Peter Schwintowski ist das eine Gesetzeslücke mit dramatischen Auswirkungen, die der Gesetzgeber schnellstens ändern müsse, denn derzeit könnten Hedgefonds „auf diese Weise Leute von ihren Grundstücken entfernen…, die ordnungsgemäß ihre Kredite abzahlen.“ Das ARD Wirtschaftsmagazin Plusminus recherchierte den Fall eines an einen amerikanischen Investor verkauften ehemaligen Bankkunden nach, der statt der geschuldeten 250.000 Euro dem Investor 470.000 Euro zurückzahlen musste.

Die Leidtragenden sind Opfer von Zwangsversteigerungen in ganz Deutschland. Die Betroffenen verlieren nicht nur ihre Immobilien, sondern meist auch die gesamte Existenz, so Kathy Thedens, Vorsitzende der  Interessengemeinschaft der Bank- und  Sparkassenkunden e.V. „Justiz und Politik müssen sofort alle Vollstreckungen bei Forderungsverkäufen stoppen, bis eindeutige gesetzliche Regelungen geschaffen sind.

Es muss jetzt gehandelt werden!“

Grundschuldexperte Dr. Clemens Clemente erklärt den Grund für die rechtliche  Schieflage mit der Struktur der Grundschuld. Solange das Darlehen bei der ursprünglichen Bank abgezahlt werde, so Clemente, sinke der Anspruch der Bank gegen den Kunden. Da die Grundschuld in ihrer Höhe während der gesamten Laufzeit in voller Höhe bestehen bleibt, schützt eine sogenannte Zweckerklärung (Sicherungsvertrag), die der Bankkunde mit seinem Kreditinstitut abschließt, vor überhöhten Ansprüchen der Bank gegen den Kunden. Die Zweckerklärung sorgt also dafür, dass die Bank nur Forderungen in der Höhe gegen ihren Kunden geltend machen kann, die der Höhe der tatsächlichen Darlehensforderung unter Berücksichtigung von Zins und Tilgung entspricht.

Die Probleme beginnen also genau mit dem Verkauf des Darlehens. Denn beim Verkauf geht der Sicherungsvertrag nicht auf den Investor über. Der könne dann, anders, als die Bank, aus der vollen Grundschuld vollstrecken, so Grundschuldexperte Clemente. Die Hypo Real Estate AG erklärt auf Anfrage, sie habe die Sicherungserklärungen auf den Investor übertragen. Das könne sie aber nicht, so Clemente, denn dazu sei eine Vereinbarung zwischen Schuldenaufkäufer, Bank und Kunde nötig.

Für rund 20 Milliarden Euro haben deutsche Banken und Sparkassen Kredite an Schuldenaufkäufer, die meist keine Banken, sondern Hedgefonds sind. Davon verkauft sind rund 30 Prozent nicht Not leidende Kredite, so das Hamburger Institut für Finanzdienstleistungen (iff). In ihrem Geschäftsbericht 2004 notiert beispielsweise die Hypo Real Estate Bank AG, dass auch „154 Millionen Euro nicht leistungsgestörte Finanzierungen, die ordnungsgemäß bedient wurden“, verkauft worden seien. Nach den Regelungen des Umwandlungsgesetzes darf eine Bank Kredite bündeln und ausgliedern. Die Kunden wurden erst nachträglich informiert.

Der Münchner Rechtsanwalt Ingo Schulz-Hennig bezeichnete die Grundschuld in der nicht-öffentlichen Anhörung vor dem Finanzausschuss des Bundestages vom  19.9.2007 als ein „gefährliches Instrumentarium“. Banken würden ihre Kunden mit dem Verkauf ausliefern. Erst mit dem unter Rot/Grün verabschiedeten Vierten Finanzmarktförderungsgesetz aus 2002 wurde die Abtretung von Darlehensforderungen durch Banken an Investoren ohne Banklizenz möglich. Deshalb muss die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen heute tatenlos zusehen, wenn Kreditverkäufe in Milliardenhöhe bei ausländischen Investoren, sog. Heuschrecken, in Steuerparadiesen landen. FDP Fraktionschef Wolfgang Kubicki fordert dringend zu verhindern, „dass durch Darlehensverkäufe dieser Art Vermögen, das in Deutschland angesiedelt ist, ins Ausland fließt.“

Michaela Roth vom Zentralen Kreditausschuss verweist auf den Rechtsweg: „wenn es da Streitigkeiten gibt, wird das letztendlich vor Gericht geklärt.“ Da der Gesetzgeber bis jetzt noch nicht reagiert hat, könne der Bankkunde nicht den Investor zur Rechenschaft ziehen, gibt Prof. Schwintowski zu bedenken. Allenfalls könne ein Schadenersatzanspruch gegen die Bank geltend gemacht werden, „das kann lange dauern, bis man beim BGH vielleicht mal gewonnen hat, bis dahin ist man sein Grundstück los, wahrscheinlich völlig verarmt, wenn man sich einen Prozess leisten konnte.“

Weiter geht es mit einem Kommentar von Egon Kreutzer:

Recht ist, was reich macht?

Gestern, am Mittwoch, machte mich ein regelmäßiger Besucher meiner Seiten auf einen Beitrag der ARD vom Dienstag, 20. November aufmerksam. In der Sendereihe plus-minus sei berichtet worden, so mein Informant, dass Hypothekenschuldner dadurch, dass ihre Bank ihre Darlehen an  eine andere Bank oder einen Hedge-Fonds oder sonstwen verkauft, in höchste Probleme geraten könnten.

Käufer von Darlehen dürften nämlich – ganz unabhängig vom Tilgungsstand – nicht nur die Darlehen selbst, sondern dazu auch noch die zur Sicherung der Darlehen eingetragenen Grundschulden, nebst höchster Zinsen in voller Höhe einfordern und würden dies auch gnadenlos tun.

Fälle, in denen vom Aufkäufer der Schulden 200.000 oder 250.000 Euro per Zwangsvollstreckung eingezogen werden, obwohl Zins und Tilgung regelmäßig und pünktlich geleistet wurden und die Restschuld nur noch 70.000 oder 100.000 Euro betragen hatte, häuften sich.

Da hätte er wohl etwas missverstanden, antwortete ich.

Schließlich sei, genau um das verhindern, dass sich nämlich Gläubiger aus Grundschulden bedienen, ohne dazu einen reellen Anspruch zu haben, die „Sicherungszweckerklärung“ erfunden worden. Diese stelle sicher, dass die Grundschuld vom Gläubiger nur zu dem in dieser Zweckerklärung niedergelegten Zweck genutzt werden darf.

Mein Informant hatte nichts missverstanden und schickte mir einen Link.

Wieder einmal wurde mein Restvertrauen in das, was ich vor Jahren noch für einen nahezu perfekten Rechtsstaat hielt, bis in die Grundfesten erschüttert. In der Online-Dokumentation zur  Sendung ist nachzulesen, dass die Sicherungszweckerklärung mit der Abtretung des Darlehens und der Grundschuld gegenüber dem Erwerber ungültig wird . Das heißt: Wer auch immer von einer deutschen Bank eine Hypothek kauft, der kann morgen vor der Tür des Schuldners stehen und die Grundschuld in voller  Höhe einfordern. Auch wenn das Darlehen schon weitgehend ab- oder noch

gar nicht ausgezahlt ist.

Ein Super-Geschäft.

Wer sich so etwas ausdenkt, wer Grundschulden erwirbt, um sie dann – völlig losgelöst vom Darlehen – einzutreiben, den würde ich wer weiß was nennen, nur keinen Menschen, wäre er nicht im Recht.

Wer sich so geschickt anstellt, dass redlich arbeitende Mitbürger durch einen raffinierten Kniff um ihr gesamtes Vermögen gebracht werden, obwohl die Betroffenen allen Verpflichtungen nachgekommen sind, den würde ich wer weiß wohin jagen, nur nicht länger in meiner Nähe dulden, wäre er nicht im Recht.

Wer seine Kunden durch solche Geschäfte solchen „Geschäftsleuten“ ausliefert, egal ob nun „versehentlich“, aus Unwissenheit oder mit Vorsatz, den würde ich zu wer weiß welchen Strafen verdonnern, nur nicht mehr frei herumlaufen lassen, wäre er nicht im Recht.

So aber bin ich’s zufrieden – schließlich ist alles von gültigem Recht gedeckt.

Die vermeintlich Betrogenen sind gar nicht betrogen worden, das vermeintlich aus den Fugen Geratene, das ist die Ordnung, das vermeintliche Unrecht ist in Deutschland Recht.

Jetzt hat sogar noch das Fernsehen öffentlich rechtlich darüber berichtet.

Von nun an ist der Bürger gewarnt. Er kennt die Gefahr, wurde darauf hingewiesen, nun möge er sich hüten!

Auf Unwissenheit jedenfalls kann sich niemand mehr herausreden. Sind gewisse Praktiken erst einmal öffentlich bekannt, sind sie  praktisch auch erlaubt. Jeder konnte wissen, worauf er sich einlässt.

Niemand hat heimtückisch, niederträchtig getäuscht.

Das sind von nun an ganz normale Gebräuche – und was heute normal ist, kann gestern auch nicht falsch gewesen sein, oder?

Und notariell beurkundet ist es schließlich auch.

Man könnte am Rechtsstaat irre werden.

Dass es in Deutschland Richter gibt, die den Einspruch gegen die Zwangsversteigerung einer Immobilie ablehnen und den Schuldenaufkäufern damit das Recht zusprechen, eine Grundschuld in voller Höhe zu vollstrecken, obwohl der Schuldner seinen Verpflichtungen stets nachgekommen ist, ist erschreckend.

Da wird ein von perversen Buchstabengläubigen in blauäugiger Unschuld aus den Urkunden herausgelesenes Ergebnis eines Vertrages als rechtens hingestellt, das nie und nimmer Ziel dieses Vertrages war, auch nicht als Risiko oder Nebenwirkung in Betracht gekommen war – und: Justizia, die Blinde, erkennt das Unrecht nicht, das da gefordert und von ihr gebilligt wird!

Es klingt wie Hohn, wenn dem Schuldner geraten wird, er möge doch seine Bank auf Schadensersatz verklagen. Klagen Sie doch einmal gegen eine Bank! Vor allem dann, wenn diese Bank vorher dafür gesorgt hat, dass Sie jetzt pleite sind und sich weder einen guten Anwalt  noch einen hohen Streitwert und schon gar keinen langwierigen Instanzenzug leisten können. Klicken Sie die am Ende dieses Aufsatzes verlinkte ARD-Seite an, lesen Sie den Artikel und lassen Sie sich auch das dort angebotene Video nicht entgehen. Das ist Staatsbürgerkunde pur.

Ein Lehrstück über den real existierenden Kapitalismus.

Meine Meinung dazu: Keine Bank hat das Recht, eine Forderung mitsamt der zugehörigen Grundschuld zu verkaufen, ohne den Käufer an  die Sicherungszweckerklärung zu binden.

Diese Auffassung*) ließe sich, wenn sie denn nirgends explizit im Gesetz steht, so doch zumindest ohne große Mühe aus allgemeinen Rechtsgrundsätzen herleiten. Tut sie das trotzdem, sollte sie nicht nur mit Schadensersatzforderungen sondern auch mit strafrechtlichen Konsequenzen für die Verantwortlichen und ggfs. Lizenzentzug rechnen müssen. Das wäre der Umgang mit Raubrittern und Halsabschneidern, der einer freien und demokratischen Gesellschaft würdig wäre. Zum sofort wirksamen Schutz der Betroffenen sollte zudem festgelegt werden, dass eine verkaufte bzw. abgetretene Grundschuld – ohne die Bindung an die Sicherungszweckerklärung nicht vollstreckt werden kann.

*)Schließlich besteht auch ein Mietvertrag fort, wenn der Eigentümer der Mietsache wechselt.

Allerdings hat das, was ich meine, mit dem geltenden Recht leider nichts zu tun. Aber so ist das in der Demokratie. Man braucht parlamentarische Mehrheiten, um Recht zu  schaffen oder um Recht zu verändern. Solche Mehrheiten kann man sich in der Demokratie nicht kaufen; ich nicht, Sie nicht, die Betroffenen nicht. Mehrheiten für Rechtsauffassungen muss man sich erwählen. Das ist ein langwieriger und mühsamer Prozesse, aber von anderen Möglichkeiten ist mir nichts bekannt.Ihnen?

 

Ein wieder einmal nachdenklicher Virus

13 Responses to Grundschuld? – Was jeder wissen sollte.

  1. WESOR says:

    Ja Virus aber leider sind die Häuslebauer die Schwächeren. Ähnliches spielt sich doch bei der Grundschuld mit Finanzierung über fondsgebundenen Lebensversicherungen ab. Da reicht der Ablösungsbetrag nicht und die Bank bleibt mit der anfänglichen Grundschuld stehen. Anstatt sich Steuervorteile vorrechnen zulassen sollten manche lieber den Hypotheken-Darlehensvertrag vorher lesen und verstehen.

  2. RA Wortmann says:

    Hallo Virus,
    der Grundstückseigentümer hat aber Anspruch darauf, dass hinsichtlich der bereits zurückgezahlten Beträge ihm von der Darlehnsgläubigerin und Grundschuldberechtigten eine sog. Teillöschungserklärung in grundbuchlicher Form erteilt wird.
    Im übrigen steht ihm der Einwand der Treuwidrigkeit auch gegenüber dem Neugläubiger zur Seite. Vom Prinzip haben Sie Recht. Bei der Hypothek ist die Darlehensforderung und die hypothekarische Sicherung streng verbunden, was bei der Grundschuld nicht der Fall ist. Die Hypothek wird heute aber immer seltener gewählt.
    MfG
    RA. Wortmann

  3. Robin Huk says:

    Eine Nachfrage bei meiner (bisher grundsoliden) Hausbank hat ergeben, dass Vertreter der beschriebenen Heuschreckengattung bereits beim Vorstand vorgesprochen hätten, bezüglich großzügiger Übernahme des Bestandes an finanzierten Immobilien.
    Angeblich habe man den Herren aber eine Absage erteilt.

    Meine persönliche Meinung hierzu: Bis auf weiteres!

    Falls die Bank in einen Liqiditätsengpass kommen sollte – und das geht heute recht schnell – wird dieses Angebot bestimmt neu bewertet. Erst einmal in Schwierigkeiten, erinnert man sich doch gerne an einen kapitalkräftigen Rettungsanker.
    Manchmal reicht auch ein neuer und/oder korrupter Vorstand für einen entsprechenden „Umdenkprozess“.

    Was sagt uns das:

    Die Hedge-Font-Brüder sind bereits massenhaft bei den Banken auf Einkaufstour bzw. in Sachen „Zukunftsaquise“ unterwegs. Und wie jeder weiß; mit „Geschenken“ bekommt man in jeder Branche „Freunde“.

    Bei dem obigen Beitrag handelt es sich also nicht nur um ein Strohfeuer oder um Einzelfälle, sondern um eine reale und akute Gefahr für alle Häuslebauer.

  4. WESOR says:

    @Zu Heuschrecken: War lange zeit in Italien tätig, dort wie hier trifft die Zustimmung für Heuschrecken besonders auf kurz vor der Rente stehende Bänker zu. Die reichen faule Darlehen aus gegen 10 % Backschisch. Dann geht ins Rente, dann kommt die Revision und verkauft an Heuschrecke. Tango korupti

  5. pasternak says:

    Hallo an alle Betroffenen!
    Es gibt eine öffentliche Petition an den Bundestag zu diesem Thema.
    Da den Politiker scheinbar der Ernst der Lage nur bedingt klar ist, sollten alle Betroffenen möglichst noch dieses Jahr diese unterzeichnen. man kann dies auf der folgenden Webseite:

    http://itc.napier.ac.uk/e-Petition/Bundestag/view_petition.asp?PetitionID=577

    Für alle besonders Wachsamen …. die sich über die britische Domäne (.uk) wundern. Dies ist eine europäischisches Projekt für direkte Mitbestimmung, welches vom Bundestag unterstützt wird. Ich habe den Link direkt von der http://www.bundestag.de Webseite.

  6. virus says:

    Zur Beachtung zum Thema: Grundschuld:

    Leider fehlte bei meinem obigen Autorenbeitrag zwischendurch ein Stück vom Text. Diesen habe ich nunmehr vervollständigt und blau dargestellt. Gleichzeitig möchte ich an dieser Stelle noch auf den Link:

     http://itc.napier.ac.uk/e-Petition/Bundestag/view_petition.asp?PetitionID=577

    verweisen, damit sich alle an der Petition beteiligen können. Am Besten noch einmal lesen.

    Virus

  7. Grundschuldsklave says:

    Meiner Meinung nach ist das ganze kein Zufall.

    Da wird eine Eigentumsumverteilung in ganz großem Stil in die Wege geleitet, unter Zuhilfenahme „unserer“ korrupten Politik, für de Verbraucherschutz offensichtlich kein Thema ist.

    Anders kann man sich die Reaktionen aus der Politik nicht erklären. Die wollen lediglich die „Transparenz“ verbessern, nicht jedoch den Kreditnehmer durch unzweideutige Gesetze schützen.

    Mein Rat: Geht in der Verwandschaft betteln für Privatdarlehen und zahlt die Banken aus.

    Wenn die Bankenkrise aus USA nach D herüberschwappt (und das tut sie bereits) kann man mit so einem Mechanismus problemlos 10 Prozent des deutschen Immobileinbesitzes umverteilen.
    M.E. ist genau das beabsichtigt. Da werden gerade die gestzgeberischen Weichen für die Krisengewinnler gestellt.

  8. Grundschuldsklave says:

    Die Raktionen der Politiker sind bezeichnend.
    Viel benützen die identischen Textbausteine:

    http://www.abgeordnetenwatch.de/antje_tillmann-650-5563–f89633.html#frage89633

    Bisher hebt sich nur diese Dame positiv ab:

    http://www.abgeordnetenwatch.de/daniela_raab-650-5665–f90457.html#frage90457

  9. virus says:

    Verkaufte Kredite – das Info-Thema heute bei vollekanne im ZDF. Wen kann es treffen? Was kann man tun.

    Der Link zur Sendung:

    http://vollekanne.zdf.de/ZDFde/inhalt/8/0,1872,7007720,00.html

    MfG Virus

  10. grüße aus der anstalt says:

    Zitat bei Priol(ZDF):“na da können die Betroffenen ja bloß froh sein, das sie nicht von den Kommunisten enteignet worden sind.“

  11. collage says:

    Am Samstagmorgen las ich in unserer hiesigen Tageszeitung, daß Banken Grundschulden, die bereits getilgt sind (bei uns seit 10 Jahren) an Investoren verkaufen. Diese Investoren könnten die eingeschriebenen Grundschulden noch einmal einfordern – mit Zinsen – !!!!!. Wir haben hart und lange gearbeitet haben uns das Haus geschaffen um im Alter sicher wohnen zu können. Vor 10 Jahren haben wir unsere Bank drauf angesprochen, wir wollten die eingetragene Grundschuld löschen lassen, man vertröstete uns, falls wir noch einmal einen Kredit bräuchten, hätten wir keine Schwierigkeiten. Aber wenn ich das heute so sehe, als einfache Rentnerin, nichts wie hin und alles löschen lassen, bevor es zu spät ist.

  12. Elisabeth Schwabe says:

    Davon kann ich ein Lied singen!
    Sittenwidrig gemäß BGB § 1136 erkenne ich inzwischen die gesamte Finanzierungsform. Es handelt um eine Verschmelzung von Urkunden.
    1. Pachtvertrag für 25 Jahre zum Zweck der Beseitigung des jahrzehntelangen Rückstaus an Sanierungen während der staatlichen Verwaltung aufgrund Beschlagnahme im Jahr 1974 des bebauten Grundstückes Blatt 5235N in 12557 Berlin (Ost).
    2) Beschränkte persönliche Dienstbarkeit Wohnungsbesetzungsrecht für die Investitionsbank Berlin, also die Gemeinde in dem das MIethausgrundstück/Sozialprojekt liegt, Dorotheenstraße 16. .
    3) Rangrücktritt der herrschenden Gläubigerbank für ihre mitfinanzierende Gläubigerbank, die 1/3 der Bauvolumens 2051/1995 als Kredit zu Händen des Sicherungsnehmers (Landestochter Berlin gGmbH) finanziert.
    4) Beschränkte dingliche Grundschuld als Buchgeld, also ohne Brief, Unterliegt der Unpfändbarkeit und Unübertragbarkeit BGB § 307 Abs. 2 Nr. 1 ( Inhaltskontrolle) § 1136 (Rechtsgeschäftliche Verfügungsbeschränkung) § 242 (Treu und Glauben) Mit folgenden Worten sprechen Sie mir aus der Seele:
    Klagen Sie doch einmal gegen eine Bank! Vor allem dann, wenn diese Bank vorher dafür gesorgt hat, dass Sie jetzt pleite sind und sich weder einen guten Anwalt noch einen hohen Streitwert und schon gar keinen langwierigen Instanzenzug leisten können. Klicken Sie die am Ende dieses Aufsatzes verlinkte ARD-Seite an, lesen Sie den Artikel und lassen Sie sich auch das dort angebotene Video nicht entgehen. Das ist Staatsbürgerkunde pur.

    Ein Lehrstück über den real existierenden Kapitalismus.

    Meine Meinung dazu: Keine Bank hat das Recht, eine Forderung mitsamt der zugehörigen Grundschuld zu verkaufen, ohne den Käufer an die Sicherungszweckerklärung zu binden.

    Diese Auffassung*) ließe sich, wenn sie denn nirgends explizit im Gesetz steht, so doch zumindest ohne große Mühe aus allgemeinen Rechtsgrundsätzen herleiten. Tut sie das trotzdem, sollte sie nicht nur mit Schadensersatzforderungen sondern auch mit strafrechtlichen Konsequenzen für die Verantwortlichen und ggfs. Lizenzentzug rechnen müssen. Das wäre der Umgang mit Raubrittern und Halsabschneidern, der einer freien und demokratischen Gesellschaft würdig wäre. Zum sofort wirksamen Schutz der Betroffenen sollte zudem festgelegt werden, dass eine verkaufte bzw. abgetretene Grundschuld – ohne die Bindung an die Sicherungszweckerklärung nicht vollstreckt werden kann.

  13. Juri says:

    #Elisabeth Schwabe. Ja – da gibt es ganz üble Dreckecken die von interessierten Ratten gehegt und gepflegt werden. Ich nenne da nur Herrn Lewandowski, Herrn Diepgen usw… Übrigens – der Lewandowski, der für die Pleite der Landesbank (-14,5 Milliarden) verantwortlich war, kassiert jährlich etwa 750 000 Euro Pension dafür bis ans Ende seiner Tage – was hoffentlich bald kommen möge. Da sparen wir eine Menge Steuern.

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